【後藤社長】建物に必要な保守管理の詳しい内容

ビルやマンションを建てた後は、その建物を安全に維持するために継続した保守管理を行っていく必要があります。
建物で行われている管理は大きく分けて、電気設備や排水管などを含めた設備保守点検から老朽化を防ぐための建物維持管理、建物周辺の貯水槽や植栽の管理を含む環境保全があり、いつまでも長く維持するためにも行うべき管理内容は幅広いといわれています。
実際に管理方法に関しても自分で行える自主管理から、管理業者に直接委託する方法がありますが、小規模なアパートに関しても専門業者に委託をするケースが増えているため、消防設備の点検からエレベーターの安全機能の確認、防災対策は十分かまでの保守管理でどのようなことが実際に行われているのか、詳しい内容をチェックしていきましょう。

太平エンジニアリング後藤悟志社長に学ぶ建物の特徴

建物にはオフィスビルやレジテンスなど様々な種類があり、規模にもよって違いがありますが基本的にどの建物にも電力や空調、給排水やボイラーといった多くの設備が備わっていることが特徴です。
安全かつ快適な状態で維持させるためには、これらの設備を定期的に点検を行い適切に維持管理していく必要があります。
保守点検の頻度は年に1回から3回と法定点検を行いながら、異常や不具合がないかを専門業者が丁寧に確認し、必要に応じて修繕を行うことで未然にトラブルを防ぐことができます。
この法定点検とはビルの安全性を保持するために、法令によって義務つけられた最低限の定期点検を指します。
建築基準法・電気事業法・消防法・省エネ法・ビル衛生管理法といった法令に基づいた各項目の点検を、定められた頻度で実施することが定められています。
もし法定点検を正しく行わなければ罰則を受ける可能性があり、項目によりますが100万円以下の罰金が課させられる可能性があります。

参考/後藤悟志(太平エンジニアリング代表取締役社長)太平エンジニアリングについて詳しく

保守点検が重視されている理由

保守点検が重視されている理由の1つには、過去に防火設備が不十分なままでビルの所有者や管理者が虚偽報告を行っていたケースがあるためで、その後火災が発生し死傷者が出た事故では刑事罰を問われた事例がありました。
こういった甚大な事故が発生した場合は、ビルの所有者もしくは管理者の管理責任が問われることになるので、安全かつ快適に維持していくためには定期的な保守点検が欠かせないといえます。
同時に保守管理において火災が起こった場合、施設内にいる人の安全を確保するためには防災への備えが欠かせなくなってきます。

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法定点検においての警備や防災の取り組み

法定点検において警備や防災の取り組みとして行われているのが、総合消防設備や外気消防設備、スプリンクラー設備や排煙設備の点検を1年に1回行い、他にも連結送水耐圧試験や防火対象物定期検査、消防訓練などを決められた頻度で行うことも重要です。
防災以外でも施設内の警備業務は機械警備などのセキュリティシステムと人的警備で行うことになります。
機械警備の場合は施設内にセンサーを設置することで、施設への侵入から火災の発生などちょっとした異常を感知した時点で警備員が現場に駆けつけて対応することになります。
過去は人的警備が当たり前でしたが、セキュリティシステムの発達によりビルなどに常に警備員が常駐する警備形態は減少しており、近年は遠隔で監視や制御を行う機械警備が一般的に普及しています。

定期的な清掃

そしてビルを快適に使用するためには、定期的な清掃を行って衛生管理を行うことが欠かせません。
施設を利用している人にとって快適な環境を提供することができれば、テナントの入居率にも直接影響を与えることになりますし、ビル自体の資産価値を維持するためには欠かせない要素の1つといえます。

清掃・衛生に関する保守管理の具体的な内容

では清掃・衛生に関する保守管理ではどのようなことが行われているのかというと、一般的に日常的な清掃に加えて定期清掃といった業務の他に、リニューアル工事や引き渡しをする際に行う特別清掃があります。
清掃作業を行う作業員は、施設内の汚れをしっかり除去しながら同時に設備に異常が起こっていないかなども細かくチェックをしながら作業を進めていく必要があります。
実際に行われる作業では、床やトイレといった水回りの清掃を行うことをはじめ、水回りや窓ガラス、外壁に給排気口に溜まりがちな汚れを定期的に清掃することで良い衛生状態を維持するように務めます。
こういった基本的な清掃業務の他にも産業廃棄物の処理が含まれるケースも多く、ビル衛生管理法に基づく衛生管理業務では、施設内の空気環境測定を行ったり、害虫駆除や飲料水の水質検査、給排水設備の清掃なども行う必要があります。

まとめ

こういった保守管理を行う管理会社は会社の成り立ちや特定の業務に特化しているなど事業者の特徴に種類があり、大きく分けて主に親会社のグループに属している系列系と独立系の2種類に分類されます。
系列系は親会社のデベロッパーやゼネコンが手掛けた物件を主に扱う場合や、保有しているアセットをマネジメントする不動産会社の系列、さらに清掃や内装を手掛ける会社が事業を拡大して管理業務を行うなど様々です。
独立系は系列グループ会社を持たないなど会社の規模や特徴は業者によって千差万別のため、特徴を正しく理解して管理会社を選ぶ必要があります。

 

「建物 保守点検」に関してよくある質問

Q: 建物の保守点検は何ですか?

A: 建物の保守点検は、建物の構造や機能を点検し、障害や不具合がないかを調べることを指します。これにより、建物を長期的に安全かつ効率的に使用することができるようになります。

Q: 建物の保守点検をするタイミングは?

A: 建物の保守点検は、建物の構造や機能が変化しない限りは定期的に行うべきです。一般的には年に1回か2回程度が推奨されています。

Q: 建物の保守点検をするためには?

A: 建物の保守点検をするためには、専門の技術者による点検が必要です。彼らは、建物の構造や機能を調べ、障害や不具合がないかを判断します。また、必要に応じて修理や交換を行うこともできます。